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◇◆◇　経営革新！１００人のコンサルが語る事業成功の秘訣　　　◇
◆◇　　　　　　　　　　　　　第１６８号【04/12/01】　　　　　　　　　　◇◆
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《今回のCONTENTS》

１．『分譲マンション参入のススメ』　　　　　　　　八木　徳雄

２．今週のおすすめ情報「夢は必ず実現する」和田一夫氏：講演会
　　　　　 ＤＶＤ／ＣＤ【割引】事前予約開始！１２月１０日まで

３．今週のコンサルタントメルマガ「分譲マンション販売の極意」

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《今週のテーマ》

『分譲マンション参入のススメ』


〜プロローグ〜

土地を持っているか土地を買う資金力さえあれば、あとは設計事務
所やゼネコン、販売会社の力を借りることによってマンション分譲
という事業は簡単に起すことが可能です。

事実、そうしてノウハウが全くない企業が次々に参入して来る時が
あります。最近では１９９６年〜１９９９年頃に大手や老舗、専業
業者を含めたマンション分譲業者が首都圏で６００社弱、近畿圏で
３００社弱に達したといわれます。

しかし、やがては雲の子を散らすように去り、半分位に減ってしま
います。分譲マンション業界が過去に何度か繰り返して来た通弊な
のです。

しかし、上手にやれば分譲マンション事業はとても面白く、多角経
営を考えている企業にとって検討に値する事業なのです。


１．リスクはあるが妙味もある


分譲マンション事業は、同じ大きさの土地なら建売住宅の開発に比
べて大きな付加価値を生み出します。５００坪の土地なら、建売で
はせいぜい８棟２億円なのに対し、マンションは４０戸、８億円規
模の事業になります。

事業規模が大きくなれば、建築費などの投下資本も大きくなって来
ます。ところが、実際にはさほどの大きな資金を必要としません。

なぜなら、建築費の支払の７０〜８０％は竣工時であることが多い
ため、それまでに販売を完了させておけば、購入者からの分譲代金
を充当することができるからです。

通常、総事業費の３０％程度を資金として準備できれば、この事業
は進めることが可能になります。小さな元手で、大きな利益。これ
がマンション事業の妙味と言えるのです。


２．新規参入も容易


マンション事業は設計事務所やゼネコン、販売会社などに事業の各
パーツを外部委託する形で進めることができます。

事業者は土地を見つけて購入する資金調達力さえ有していれば、と
りあえず事業を立ち上げることだけはできるのです。

つまりノウハウがなくても委託先から教えてもらいながらやれる
　　　 ―これがこのビジネスの簡単そうなところです。


３．ローカル都市が有望


最近は、地方都市でもマンション需要の拡大傾向が窺えます。自己
所有の一戸建から住み替えを図る２人家族のシニア層、及び独身者
層が増えているためです。

史上最速の高齢化社会の進展は、ますますこれに拍車をかけそうで
す。シニア層の８５％以上は持家に住んでいるというデータがあり
ます。

しかし、それらは必ずしも、イキイキとしたシニアライフを送るの
にふさわしいものではありません。

夫婦２人だけであればダウンサイジングしたマンションでも十分で
すし、仲間とのコミュニティ形成が図れる空間と、それをサポート
する仕掛や異常を感知するシステム等があれば、住みたくなる家は
マンションの中にこそ装備でき得るのです。

これからは、一戸建よりマンションの時代と確信できます。


４．リスク回避の策


歴史ある不動産会社に聞けば例外なく不動産事業は奥が深いという
でしょう。マンション事業に限定しても同様に違いありません。

市場の変遷やニーズの変化の捉え方、土地選定のコツ、価格の決め
方、発売のタイミングなど項目を挙げればキリがないほどです。

これらにすべて精通したスタッフが社内に居なければ、本来マンシ
ョン事業を続けて行くことはできません。

設計や広告、販売のプロは外部にいくらでも居ますが、社内には少
なくとも事業全体をトータルにコーディネートすることのできるバ
ランス感覚に優れた人材を確保することが不可欠なのです。


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《今週のコンサルタント》
八木　徳雄（やぎ　のりお）
不動産総合研究所　所長／代表コンサルタント

１９４７年、宮城県生まれ。業界最大手の（株）大京、ダイア建設
（株）で企画開発・販売の実務経験を踏み、昭和５８年マンション
事業のコンサルタントとして独立。マンションディベロッパーに対
し商品企画から販売促進を中心とした実務的で具体的なコンサルテ
ィングを行うかたわら、各種セミナーでの講師、業界紙等への寄稿
を行って参りました。単なる評論やアドバイザリーではなく、体験
を裏づけとする実地指導をモットーとしており、分譲マンション事
業へ新規参入した企業をサポートして県下ナンバーワンのディベロ
ッパーに押し上げた実績も多数あります。また、自ら月刊誌「マン
ション戦略」を１３年間刊行し続けました（平成１６年「マンショ
ンセールスの研究」と改称して復刊）。著書には「マンションセー
ルスの決め手」「マンションセールス入門」「マンション・不動産
用語事典」「分譲マンションビジネス総覧」等の編集・著作多数。


《私のお勧めビジネス書》

『ズバリ成績を上げる実践マンションセールスのすべて
　　　　　　　　　 ―契約をとるためのノウハウ・テクニック集』

著者：八木　徳雄 　　出版社：山下出版

本書では今後の市場を予測し、マンションセールスのあり方を様々
な角度から概観し、その上で厳しい現場で成績を上げ、やがてはト
ップセールスマンとなる為のセールス手法をこと細かに説明＆公開。
http://www.consulgent.co.jp/mag/book-amazon.htm

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☆☆今週のおすすめ情報☆☆

お待たせしました。初公開！！
ついに待望のＤＶＤ／ＣＤ【割引】事前予約開始！

不死鳥【和田一夫】元ヤオハン会長「夢は必ず実現する」講演会

失敗や困難を乗り越え、事業を成功させる為のノウハウが、ＤＶＤ
になりました。このような形での和田さんのメッセージが、公開さ
れるのは日本で初めてのこと。あなたの心を動かす本物の人格者・
事業家の言葉が込められています。【今なら事前予約の大幅割引】

詳しくは、→　http://www.seminars.jp/cd_dvd.php　

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☆☆今週のコンサルタントおすすめメルマガ☆☆

【分譲マンション販売の極意】 　　　配信日：毎月５日・２０日

分譲マンションにおける販売戦略、販売戦術、セールススキルの公
開マガジン。分譲マンションコンサルタントとして21年のキャリア
を持つ八木徳雄が抽象論ではなく、事例を引用して具体的に紹介し
ます。営業マン必読！→ http://www.mag2.com/m/0000136206.htm

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《編集後記》
今週のコンサルタント八木氏のキャッチコピーは「売れないマンシ
ョンがたちまち売れる！！悩みスッキリ。分譲マンション販売のお
助けマン！！」です♪ディベロッパーで営業を経験し、その後は分
譲マンション販促支援コンサルタントとして２１年の実績を掲げて
（マンション業界歴は３０年）全国で活躍していますが、この業界
に進出するまでは何とＮＨＫに勤務していたというから驚きです。

そんな業歴の持ち主ですから著書も多数あり、最近では自身の経験
に基づく研究成果を広めたいと、ノウハウたっぷりのメルマガを発
行しています。購読してみて下さいね（詳細はセンター広告で↑）。

最後に彼の一言を…。「高い授業料だったと言わせない自信がある
と言ったら不遜でしょうか？」…くっ〜、カッコイイ！！何せ発言
に重みがありますので嫌味に聞こえない所がスンゴイです（にしだ）

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